O que está acontecendo com o ISS e a locação na Reforma Tributária?
Com a Reforma Tributária do Consumo (EC 132/2023 + LC 214/2025), está prevista a substituição do ISS pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). Essa mudança prevê a extinção gradual do ISS, assim como do ICMS e de outros tributos, substituindo-os pelo IBS, um modelo semelhante a um IVA (Imposto sobre Valor Agregado).
A implementação será progressiva entre 2026 e 2033, com o ISS sendo reduzido ano a ano e extinto em 1º de janeiro de 2033.
Como isso impacta a locação de imóveis?
Essa mudança impacta diretamente a locação, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, uma vez que a tributação sobre locações será ampliada. Vamos entender como é hoje e como irá ficar:
- Atualmente:
- Para pessoas físicas, a locação de imóveis é tributada somente pelo Imposto de Renda (IRPF) sobre a renda do aluguel; não existe tributação de ISS.
- Para pessoas jurídicas, há PIS/COFINS e tributos sobre lucro, mas não há ISS sobre aluguel de imóveis.
- Com a reforma:
- IBS e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) passam a incidir sobre a locação de imóveis tanto por pessoas físicas quanto jurídicas.
- A intenção é unificar e ampliar a base tributária, incluindo agora receitas que antes não eram alcançadas por ISS ou PIS/Cofins.
Quem será tributado e como?
Existem regras específicas para definir quem entra na nova tributação. Para pessoas físicas, a locação passa a ser alcançada pelo novo sistema tributário quando, cumulativamente:
- O locador tiver mais de três imóveis alugados; e
- A receita anual for superior a R$ 240 mil.
Nestes casos, a locação entra na base de IBS/CBS.
Reduções e regime de transição: existem medidas que suavizem esse impacto?
Sim. A legislação prevê mecanismos para reduzir a carga:
- Redução da base de cálculo: O Art. 261, parágrafo Único da LC 214/2025 dispõe de redução de 70% da base de cálculo sobre a receita de locação (o que reduz a carga efetiva do IBS/CBS).
- Redutor social: Há também um redutor social (como R$ 600,00 por imóvel residencial) que pode diminuir ainda mais o tributo.
- Contratos antigos: Podem ter regime de transição com tributação diferenciada até 2028 ou conforme regras específicas.
Quais são os impactos práticos?
A estimativa geral é que, com IBS + CBS, a tributação sobre a renda de aluguel possa ser mais alta do que a carga anterior (sem ISS para pessoas físicas), dependendo da estrutura do contribuinte e do uso de redutores.
Como essa transição acontecerá?
O cronograma definido para a mudança é o seguinte:
- 2026–2027: Início com taxas simbólicas e adaptação dos sistemas.
- 2028–2032: Fase de coexistência, com redução de tributos antigos e aumento gradual do IBS/CBS.
- 2033: IBS e CBS totalmente vigentes, ISS extinto.
O que muda especificamente com o ISS?
Com a Reforma, o ISS como tributo municipal deixará de existir e será substituído pelo IBS. O novo imposto incidirá de forma uniforme sobre bens e serviços, incluindo atividades como locação, tanto para pessoa física quanto para pessoa jurídica.
Nota do Contador
Diante dessas mudanças, recomendamos três ações principais:
- Revisar contratos de locação e cláusulas de repasse tributário;
- Avaliar impactos no fluxo de caixa e preços de aluguel;
- E o mais importante: consultar o seu contador ou advogado tributarista para planejamento conforme o novo sistema.
22 de janeiro de 2026 @ 16:41
Artigo muito pertinente! Essa incerteza sobre o ISS na locação com a reforma tributária é preocupante. Obrigado por trazerem o tema à tona.
22 de janeiro de 2026 @ 16:49
Olá, Lucas! Ficamos felizes que o conteúdo tenha sido útil para você. Esse é um dos temas mais sensíveis da Reforma e nossa missão é justamente desmistificar essas incertezas para que as empresas não sejam pegas de surpresa. Continue acompanhando nosso blog para mais atualizações sobre o tema!
22 de janeiro de 2026 @ 16:43
Excelente análise sobre o ISS e a locação na Reforma Tributária. A falta de clareza sobre o que será considerado “serviço” no novo modelo de IVA é realmente um ponto crítico, especialmente para empresas que dependem de contratos de locação de bens móveis e imóveis. Como vocês veem a probabilidade de a locação ser enquadrada como serviço e qual seria o impacto prático nas alíquotas?
22 de janeiro de 2026 @ 16:48
Excelente pergunta, Carol! A probabilidade de a locação ser tributada é alta, pois o novo modelo (IBS/CBS) mira no licenciamento e na cessão de direitos, não apenas em serviços tradicionais. O impacto prático seria a substituição de uma alíquota zero (ou baixa) de ISS por uma alíquota cheia do IVA (estimada em torno de 26% a 28%). No entanto, a grande virada será a possibilidade de as empresas tomadoras desses serviços abaterem esse valor como crédito. Para o consumidor final, o custo tende a subir, mas na cadeia entre empresas (B2B), o efeito pode ser neutralizado.
22 de janeiro de 2026 @ 16:44
Parabéns pelo artigo! Abordar a questão do ISS e da locação na Reforma Tributária é crucial e, infelizmente, pouco discutido em profundidade. A distinção entre “obrigação de dar” e “obrigação de fazer” sempre foi um divisor de águas para a incidência do ISS, e a possibilidade de o novo IVA (CBS/IBS) ignorar essa nuance é um alerta sério. Isso poderia gerar um aumento considerável na carga tributária para setores como o imobiliário e de locação de equipamentos, afetando diretamente os custos de empresas e, consequentemente, os consumidores. Vocês têm alguma expectativa sobre a linha que o legislador pode seguir ou quais são os próximos passos para que as empresas possam se preparar para essa potencial mudança?
22 de janeiro de 2026 @ 16:48
“Muito obrigado pelo feedback! Você tocou no ponto central: a transição do conceito clássico de ‘obrigação de fazer’ para o conceito de ‘consumo de bens e direitos’ no IVA. Nossa expectativa é que o legislador tente ampliar a base de incidência o máximo possível, o que exige das empresas um planejamento tributário preventivo. O próximo passo crucial é acompanhar a regulamentação das leis complementares. Estamos de olho para orientar nossos clientes sobre como essa nova carga pode ser mitigada via créditos tributários, algo que o ISS atual não permite tão bem.”